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REITs是近兩年的明星產品，被不少投資者關注。

因此前報道1100億資金認購鵬華深圳能源REIT，曾有讀者在評論區(qū)留言“有REITs發(fā)行認購信息能否提前告知”。

(資料圖)

這類產品有新消息：

本周有兩只公募REITs審核通過！

7月11日，深交所通過了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目；7月14日，上交所通過了中金廈門安居保障性租賃住房REIT項目。值得注意的是，這兩只REITs的基礎設施項目均保障性租賃住房。

此前，證監(jiān)會中國證監(jiān)會辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳于5月27日聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，在通知中表示將推動試點項目盡快落地，同時加強市場監(jiān)管，督促原始權益人和中介機構誠實守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠。

今年的REITs持續(xù)爆火。1500億資金追捧華夏中國交建REIT，440多億元資金搶籌國金中國鐵建高速公路REIT，1100億資金認購鵬華深圳能源REIT。即將問世的第四、五只REITs又會引發(fā)市場怎樣的追捧呢？

深交所：審核通過紅土創(chuàng)新

深圳人才安居保障性租賃住房

7月11日，深交所批準了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目。值得一提的是，這是紅土創(chuàng)新基金推出的第二只REITs。

根據(jù)招募書草案，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的基礎設施資產為深圳市4個保障性租賃住房項目：安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目。上述四個項目分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，項目建筑面積合計 13.47 萬平方米，共1,830 套保障性租賃住房及其配套。

根據(jù)招募書草案，上述四個項目均為深圳市保障性租賃住房項目。從收入來源看，上述四個項目收入分別來自保障性租賃住房租金收入、配套商業(yè)設施租金收入以及配套停車場租金收入。

根據(jù)對深交所問詢的回復，上述四個項目均已投入運營：其中安居百泉閣項目于 2022 年 1 月開始運營，安居錦園項目于 2021 年 11 月開始運營，保利香檳苑項目于 2020 年 7 月開始運營，鳳凰公館項目于 2020 年 11 月開始運營。 四個項目運營時間雖然未滿 3 年，但已具備產生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。

至于預期回報，該項目在回復問詢時表示，如果以基礎設施項目的評估值11.58億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率(預計年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模)分別為4.24%和4.25%。

招募書草案中也對與基礎設施資產相關的特有風險進行了提示：保障性租賃住房類基礎設施資產特有風險包(括租金定價風險、配租風險、承租人風險、人口流入風險等)；基礎設施項目運營管理風險；大修、改造風險；基礎設施資產土地使用權續(xù)期風險等。

上交所：審核通過中金廈門

安居保障性租賃住房

7月11日，深交所批準了紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目。這是中金推出的首只REITs。

目標基礎設施資產為位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓，是根據(jù)《廈 門市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(廈府辦規(guī)〔2021〕6 號) 相關文件精神認定的保障性租賃住房，主要面向本市無房的新就業(yè)大學生、青年人、城 市基本公共服務人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

從區(qū)位來看，這兩棟公寓均位于廈門市集美區(qū)，交通便利。具體來看，園博公寓處于集美區(qū)商業(yè)核心區(qū)，周邊有 IOI 棕櫚城、世貿璀璨天城、云城萬科里、華僑大學。附近有公共交通 BRT1 號線產業(yè)研究院站，地鐵六號線(在建)，過杏林灣大橋即是杏林灣商務運營中心；珩琦公寓位于集美區(qū)珩琦二里，為地鐵1號線上蓋的租賃社區(qū)，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。

從收入來源看，項目收入主要來源于租金，且租金收入100%來源于市場化租戶。園博公寓和珩琦公寓截至 2022 年 3 月 31 日的平均月租金單價分別為 32.35 元/平方米、30.52 元/平方米。

根據(jù)對上交所有關意見的回復，該基礎設施項目雖運營未滿3年，但已產生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn) 金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力、較好增長潛力。

至于預期回報，該項目在回復問詢時表示，如果基金募集規(guī)模為 12.14 億元，經(jīng)過測算，預計 2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3,960.89萬元，現(xiàn)金分派率約 4.33%；2023 年度的全年可供分配金額為人民 幣約 5,263.32 萬元，現(xiàn)金分派率約 4.34%。

與此同時，在回復上交所的文件中，也披露了潛在的風險：障性租賃住房行業(yè)容易受行業(yè)政策、經(jīng)濟社會環(huán)境影響。 從需求端來看，如果未來國內經(jīng)濟增速持續(xù)放緩可能導致居民收入水平下降、城市人口流出，將會導致租金增長及出租率水平承壓。從供給端來看，在政策支持和租房需求持續(xù)釋放的驅動下，未來市場同類保障性或者市場化租賃住房房源供給將持續(xù)增加， 市場競爭也將會更加激烈。

尚有2只正等審核

2022年，公募REITs獲得資本追捧，后續(xù)還有項目正排隊等待審核。目前已經(jīng)上報等待審核通過的項目有兩個，均在上交所上報：華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和國泰君安臨港東久智能制造產業(yè)園REIT。

目前，兩個項目的狀態(tài)均為已反饋。

需要說明的是，從審核通過到正式獲批，可能還需要一段時間。

值得一提的是，受股債市場表現(xiàn)不佳影響，今年以來基金發(fā)行市場熱度有所下降，公募REITs成為少有的爆款品種。

4月7日，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT正式首發(fā)，包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及網(wǎng)上認購三個環(huán)節(jié)引來了超1500億資金追捧。而2022年第二只公募REITs、西部首單公募REITs——國金中國鐵建高速REIT，最新公布認購比例結果，兩天大賣440多億元。而7月6日發(fā)行的2022年發(fā)行的第三只公募REITs——鵬華深圳能源REIT，最新公布認購比例結果，合計大賣達到1099億元。

這些產品受到市場追捧，和公募REITs的特點密不可分，公募REITs具有底層資產優(yōu)質成熟、現(xiàn)金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；其次，從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優(yōu)化投資組合的配置類資產。在權益市場波動較大、穩(wěn)健收益“資產荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。

據(jù)悉，目前行業(yè)各大基金公司都在積極備戰(zhàn)公募REITs產品，目前籌備中的產品或已經(jīng)達到百只級，將陸續(xù)會有更多產品出爐。同時，目前我國基礎設施品類繁多、規(guī)模較大，為公募REITs提供了豐富的基礎資產，公募基礎設施REITs未來市場空間巨大。