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2017年，鴻坤集團有限公司(下稱“鴻坤集團”)創始人趙彬把公司交給其子趙偉豪，同時給鴻坤制定了“四個千億”的擴張目標。時至今日，這家以房地產開發項目為主的企業，卻陷入理財產品兌付延期、債務違約泥沼之中。

2018年P2P平臺陸續“爆雷”，2021年下半年開始，理財產品違約蔓延到地產領域。從恒大到奧園，理財產品兌付風波成了地產界的“暴風雨”，投資人留給房企的信任又有多少呢?

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鴻坤金服投資者“踩雷”

2015年，鴻坤集團旗下推出的理財平臺鴻坤金服成立，該平臺主要通過社區宣傳實現獲客，在地產行業遭遇“寒冬”之時，鴻坤金服出現兌付危機。

據《財經天下》周刊報道，今年春節前，投資者穆京(化名)在一次加息活動里買了鴻坤金服的短期理財產品。但短短兩個月后，自己150多萬元的本金加利息卻無法提現。“我全部身家都投在里面”。

3月底，穆京得知購買的理財產品無法兌付，一下子慌了。鴻坤金服的投資者，大部分是買了鴻坤房子的業主，而鴻坤的員工及其親朋好友的占比也不少。

由鴻坤金服發行、鴻坤集團擔保的理財產品發布了投資兌付方案。

兌付方案內容顯示，即充提差后本金在1萬元至10萬元的客戶，現場簽約后5個工作日內一次性兌付本金。10萬元至20萬元的客戶一年內完成兌付，20萬元到50萬元的客戶在2年內完成兌付。根據此前兌付方案，大于50萬元的則要等上3年。

利息兌付是從第4年開始，分24個月兌付完成，每月歸還同等額度。理財產品方承諾將啟動實物兌付，開放所有在售項目的房產、車位、商鋪等，投資本息都可以直接抵扣房款。

鴻坤集團董事趙偉豪表示：“此次兌付的原則是本息全兌，公開透明。本著對投資人負責、對社會負責的原則，鴻坤絕不逃避、不推卸、不躺平。鴻坤將結合自身現金流和資產情況，公開有序的開展兌付工作，最大限度保護投資人權益。目前公司正在積極盤活現有資產，采取靈活的兌付方式，既有現金兌付、實物兌付又有現金和實物相結合的方式。”

2017年，趙彬把公司交給其子趙偉豪。隨后的幾年，鴻坤集團旗下公司北京鴻坤偉業房地產開發有限公司(下稱“北京鴻坤地產”)銷售規模保持在200億元左右，基本徘徊不前。

北京鴻坤地產流動性問題此前就已有征兆。2021年11月，鴻坤地產規模為3.437億元“19鴻坤01”債券，遭遇回售兌付兌息展期兩期兌付，盡管暫時獲得喘息的機會，但就整體情況而言，鴻坤地產難言樂觀。

截至2021年6月底，鴻坤地產總負債455.5億元，短期借款、一年期到期的非流動性負債分別為10.18億元、25.81億元，但公司賬上資金僅30.4億元。

截圖來源：鴻坤地產2021年半年報

此外，2022年10月和12月，鴻坤地產將有2只債券到期，以及還有短期應付票據23.66億元，手中的現金及現金等價物為28.82億元。

雪上加霜的是，4月5日，北京鴻坤地產成為被執行人，執行標的為573.39萬元。3月28日，趙偉豪所持北京合潤資產管理有限公司2970萬元股權被凍結，凍結日期自2022年3月4日至2025年3月3日，執行法院為甘肅省蘭州市中級人民法院。

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房企愛“理財”久矣

2021年下半年以來，有關房企的理財產品兌付問題不絕于耳。除了鴻坤金服，此前已有恒大、佳兆業、陽光城、寶能、中國奧園，當代置業、祥生控股、三盛集團等多家房企紛紛爆出理財產品無法兌付。

目前來看，這些房企的理財產品深陷其中，涉及金額也較大。目前公開報道的恒大、佳兆業、陽光城均超百億。

一位業內人士分析指出，房企涉及金融早已是陳年舊事，如今理財產品兌付問題，只是行業流動性問題的又一個反應。

房地產作為資金密集型行業，始終圍繞著錢與客戶之間游走。為了賣房和融資，有些房企在8年前就開始聯合銀行，供其融資和助力賣房。

從萬科、恒大入股銀行，到綠地聯手阿里打造“地產寶”，再到保利地產聯手民生銀行推出“利民寶”，這一系列理財產品方式的出現，促使房地產與金融加速融合，推動新型融資模式涌現。

最初理財產品的操作模式，還是通過投資人購買銀行提供的理財產品，銀行在扣除服務費用成本后，把資金貸給地產商，地產商通過節省的融資成本，然后以價格讓利的方式，將房屋的優先購買權給予投資人。

互聯網金融的快速發展以及移動互聯網的興起，推動了金融體系的“技術性脫媒”，也推動了互聯網金融與房地產的結合。房企融資也開始嘗試包括眾籌、互聯網金融等新模式，例如近日出現爆雷的當代置業“職員寶”等理財產品。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾分析表示，房企面臨著越來越高的資金成本，倒逼他們尋找新的金融工具，致使大量新興的融資模式相繼涌現。

通過與金融業的結合，房企可以獲得更加暢通的融資渠道。據獨角金融不完全統計，在房企銷售業績排行前十的企業中，有7家企業不同程度涉及金融領域，包含不同的理財產品。

資料來源：公開報道、官網整理

除此之外，還有萬達集團、越秀地產、泛海控股、中天城投等眾多房企，不同程度涉及金融領域，推出自己的理財產品。

值得注意的是，一直以來，有房企背書的金融產品備受青睞。另外，還出現過一些冒充房企進行籌資的理財產品。例如在2019年，網上就出現盜用“萬科”名義，出現“萬科財富”、“萬科財富短期寶”，被萬科地產打假。

如今備受青睞的房地產理財產品，連續出現爆雷現象，讓人們不得不重新審思地產行業與金融的深度捆綁。

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地產理財產品還能走多遠?

業內流傳一句話：“房地產做到最后就是做金融。”

2021年9月，恒大財富“爆雷”，掀開了房企隱秘融資的一角。

除了發債、銀行貸款等傳統融資渠道，房企從來不缺各類融資“創意”。

2016年左右，在P2P熱潮下，因為門檻低，募資能力強，地產公司也開始紛紛布局互聯網金融。

隨著行業強監管，2020年“三道紅線”的政策出臺后，房企表內融資能力、杠桿比例受到約束，地產公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋求機遇。據《21世紀經濟報道》不完全統計，前百強地產公司中至少1/3擁有自己旗下的財富管理公司或財富直銷團隊，盡管近年來，隨著監管趨嚴，部分地產公司退出了財富管理業務，地產財富管理公司趨于低調，但數量、規模仍不可小覷。

而地產財富公司的理財合同大同小異。產品結構一般包括募資總規模、起投額、投資期限和預期年化收益率。產品各相關方包括發行方(即融資方)、承銷商、受托管理人、擔保方和備案機構。

2021年9月份，《證券時報》重點發布了一篇關于“偽金交所”的深度報道。據統計，全國有70多家公司打著“金交所”的旗號，違規搭建了一條為地產公司和三方財富公司發行理財產品的地下融資新通道。

如前所述，更有多家房企都有類似的“員工福利”，有的企業甚至不光推薦員工買，還推薦給業主買。

這些面向員工的理財產品，究竟是肥水不流外人田，還是收割自家人的鐮刀?

一位地產界人士表示，類似“職員寶”的理財產品，本質就是公司版的P2P，暴雷后利息沒了，本金想變現都是難題。高息理財的風險，一定要有承擔損失的心理準備。

多年來，房企的互金游戲一直被質疑染上自融的暗疾。很多房企兜售的理財方案中，融資方、擔保人、托管人及銷售方，都疑似其關聯公司。

比如鴻坤地產旗下鴻坤財富發行的產品，通過旗下兩子公司作為融資方和擔保方，募集的資金用來補充公司的流動資金，最終用于地產項目的開發建設。

奧倫達部落也有類似現象。其理財產品奧倫達部落海坨山谷的操盤方——張家口海坨房地產開發有限公司，成立于2016年7月，天眼查數據顯示其風險等級為高級。2021年8月-9月，該公司因未按時履行法律義務而被赤城縣人民法院強制執行五次，執行標的從253萬元到86萬元不等。

該公司的股權鏈條也相當復雜，通過天眼查，梳理其股權路徑圖如下：

可以看出，海坨山谷的最終受益人是香港居易國際集團控股有限公司，而居易國際董事局主席劉向陽，即是奧倫達部落的創始人。而購買海坨山谷理財產品的投資人，很多就來自其地產項目原鄉美利堅。

類似的還有碧桂園的碧有信平臺銷售的交易所產品，這些理財產品募集的資金會投向碧桂園合作企業，或者碧桂園旗下項目等。

上海申浩(南通)律師事務所的陸雷律師表示，自融缺乏在法律上的概念認定。《債務融資工具有關事項規范通知》嚴禁發行人“自融”，即發行人不得直接認購，或者實際由發行人出資，但通過關聯機構、資管產品等方式間接認購自己發行的債務融資工具，認購資產支持票據及其他符合法律法規、自律規則規定的情況除外。

因此對于這類集資，一定要想到最壞的結果，包括項目公司破產的可能性。對于高息理財，中小投資人還是保持警惕，以不參與為主。